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【撰文/蔡佩蓉】

一九九○年代買不起市區房子的日本人,轉至郊區落地生根,隨著房價陷入失落十五年,郊區的日本人又趁房價低檔時住回了市中心,這個現象,可能也即將在台灣發生......

日本實行負利率,世界各國也靠攏低利政策,央行抓準風向連季降息,全球都只能朝向「日本化」。台灣都會區也有日本化的趨勢,尤其經濟衰退、少子高齡化的基調相同,日本在一九九四年六十五歲以上人口已經占十四%,台灣預計二○一八年會達到相同占比,高齡民眾仰賴醫療資源與都會區交通系統,且台灣產業已然轉型為以服務業為主力,即便少子化、高齡化,人口還是會集中在都會區,蛋黃區的房價長線仍具有支撐力。

一九九○年代,威秀 愛心票日本不少民眾負擔不起東京、大阪市中心的房價,轉而透過每日通勤一小時以上的時間在郊區購屋,但泡沫經濟來臨,日本房價在十五年內慘跌七十六%。隨著房價下滑,有些民眾選擇住回市中心,尤其是中高齡退休族衍生出醫療需求,讓他們放棄住在郊區的閒適生活,再度搬回市中心居住。

都會區呈輪漲輪跌趨華納威秀 ibon勢 房價由北至南發酵

台灣預料也會出現因房價下跌而回流市區的購屋趨勢,尤其都會區每逢房價震盪就是難得的買點。根據國泰威秀 京站 訂票房地產指數自二○○三年開始的統計數據顯示,SARS過後台北市房價一路往上攀升,火候一年比一年旺,但新北、台中、高雄與全台平均房價在二○○七年之前的五年期間卻是「慢火燉煮」,只有小幅上漲。

金融海嘯過後的二○○九年,台北市房價在六年上漲後首度下跌,從二○○八年的每坪可能成交價五十四?三萬元,下跌到五十三萬元,但僅微跌二?四%。金融海嘯期間,有人選擇降價求售,也有人逆勢進場,隨著二○○九年美國釋出QE貨幣量化寬鬆政策,全球資金氾濫,加上低利率助攻,二○一○年房價經過震盪期後,又逆勢上揚。

在這之後,台北市、新北市預售屋房價狂漲,新北市二○一三、二○一四年站上每坪四十萬元的均價水準,但二○一五年台北市跌破八十萬元均價關卡,新北市也首度下滑,微跌到每坪三十九?八萬元,台南、高雄在二○一二年起漲,二○一五年房價則是新高點。

另外根據永慶房產集團二○一六年第一季趨勢前瞻報告,今年前二月不含預售屋的成交均價表現,七大都會區房價呈現全面下修,顯示價跌格局已確立。

市中心長線穩當 跌勢後終將大漲

好房名家、《房市黑皮書》作者郭鴻屯分析,在整個房地產循環期間,跌勢出現時,可能就是進場買點,他認為,民眾在經歷金融海嘯、歐債危機甚至是經濟數字不亮眼的衝擊後,會越來越習慣這些利空消息,因此,這些利空周期循環會縮短。

華納威秀 網路劃位郭鴻屯認同「蛋黃區房價長線會再創前一波新高」的論點,尤其都會區,每一波漲勢時,絕對都會大漲,但郊區未必能享受到這樣華納威秀 新竹大遠百的優勢。建國資產管理總經理劉坤圖說,他在二○○九年金融風暴過後,在高雄火車站附近買了中古屋,一坪跌到剩四、五萬元,但二○一二年出售行情已經漲到十萬至十二萬元。

以短線來看,二○○八年、二○○九年金融海嘯期間,正是特殊買點,尤其當時盤勢量縮,許多屋主受到雷曼兄弟倒閉、連動債影響,降價出售,但卻因為短短一年房市景氣「該跌未跌」,呈V型復甦反彈,反而讓其他屋主死裡逃生,甚至嘗到房價大漲的甜頭。這也印證了股神巴菲特說的「別人恐慌時貪婪,別人貪婪時恐慌」,多數人害怕猶疑時,可能就是最好的進場時機。

天時地利不動產總經理張欣民提醒,目前成交量萎縮、多數人看跌,市中心優質的物件議價空間大,的確是自住客可掌握的時機,但也得量力而為,試算購屋貸款,掌握好財力、時機,才能買到優質宅。

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